Назад до всіх новин

Земля слідує за нерухомістю: правники обговорили на вебінарі практичні аспекти реалізації механізму

22 Березня 2023

Мережа правових клубів PRAVOKATOR продовжує досліджувати актуальні питання у сфері земельних правовідносин, з якими стикаються клієнти системи надання безоплатної правової допомоги в умовах воєнного стану.  

Сьогодні виникає багато запитань, пов’язаних  земельними правовідносинами, особливо щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість (крім багатоквартирного будинку), що розміщені на ній, в порядку статті 120 ЗК України.  

Саме про це говорили під час вебінару, до якого долучилося майже 140 учасників, юристів системи надання безоплатної правової допомоги та адвокатів.

Також під час вебінару обговорили:

  1. Особливості регулювання переходу права власності на земельну ділянку до набрання чинності Земельним кодексом України.
  2. Особливості реалізації статті 120 Земельного кодексу України після набрання ним чинності.
  3. Як працює автоматичний перехід прав на землю, запроваджений з 01.01.2022?
  4. Особливості формування судової практики у цій категорії справ.
Механізм переходу права власності на земельну ділянку: історія становлення в національному законодавстві:
  • Земельний кодекс Української РСР від 08.07.1970, а саме стаття 90 передбачала, що “На землях міст при переході права власності на будівлю переходить також і право користування земельною ділянкою або її частиною. При переході будівлі у власність кількох осіб земельна ділянка переходить в користування всіх співвласників будівлі”. 
  • Земельний кодекс Української РСР від 18.12.1990, стаття 30 якого передбачала “При переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об’єктами переходить і право володіння або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення”.

“Даний механізм регулювався таким чином, що передбачався автоматичний перехід права власності без будь-яких умов, тобто діяв такий імперативний спосіб і суди це підтверджують. Як приклад, у постанові Верховного Суду від 03 листопада 2021 року в справі № 570/4030/18 вказано, що “При відчуженні об’єктів нерухомого майна під час дії статті 30 ЗК України 1990 року закон передбачав автоматичний перехід права власності або права користування на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення набувачем цього права. З огляду на викладене у зв`язку з набуттям спільної часткової власності на успадковане домоволодіння, виникло також право спільного користування відповідною частиною земельної ділянки, на якій розміщене це домоволодіння, і яка необхідна для його обслуговування” зазначила спікерка, Аліна Загурська, адвокат Юридичної компанії “Лагерта”.

  • Земельний кодекс України від 25.10.2001, стаття 120 якого передбачає “При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди”.

Приклади судової практики: 

Постанова Верховного Суду від 16.06.2020 у справі № 689/26/17,

Постанова Верховного Суду від 01.02.2021 у справі № 206/569/18.

У зв’язку з прийняттям ЦК України стаття 120 ЗК України була викладена у новій редакції, яка набрала чинності 20.06.2007:

“До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором”.

Приклади судової практики:

Постанова Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 675/2372/16-ц,

Постанова Верховного Суду від 23.03.2020 у справі № 668/9357/15-ц.

З 01.01.2010: «У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення».

Приклади судової практики:

Постанова Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 912/1581/19,

Постанова Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта до набувача такого об’єкта без зміни її цільового призначення.

Якщо йдеться про оренду – волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Документи, що підтверджують набуття права на об’єкт нерухомого майна є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

Істотною умовою договору, на підставі якого набувається право на об’єкт нерухомого майна, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт.

Укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна, пов’язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.

Якщо об’єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об’єкта нерухомого майна зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки.

Предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна, який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї).

Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкта (частки у праві спільної власності на неї).

Велику увагу під час заходу приділяли наданням відповідей на запитання від присутніх учасників:

“Чи можна зареєструвати право власності на земельну ділянку у державного реєстратора керуючись тим принципом, що земля йде за нерухомістю, якщо особа успадкувала 1/4 будинку, а землю для обслуговування будинку успадкувала інша особа?” – поцікавилась учасниця вебінару пані Мар’яна.

“Реєстрація не пройде, потрібно визнавати у судовому порядку право на свою частку, оскільки підстави для цього дійсно є, якщо особа отримала частину домоволодіння,  то має право і на частину земельної ділянки під нею” – прокоментувала спікерка Аліна Загурська.

Переглядайте відеозапис на youtube-каналі правових клубів PRAVOKATOR, щоб отримати більше відповідей на запитання щодо механізмів переходу права власності на земельну ділянку за об’єктом нерухомості:

Автор: Альона Берелет, юристка правового клубу PRAVOKATOR.Дніпро