Минулого року правовим клубом PRAVOKATOR.Дніпро було розпочато проведення навчальних заходів з питань житлового права. Після проведення опитування фахівців системи надання БПД, ми виявили найпоширеніші питання з якими звертаються до системи громадяни нашої країни. Ці питання лягли в основу курсу онлайн-лекцій, які були та ще будуть проводитися правовим клубом.
Однією з тем, що отримала найбільшу кількість переглядів та запитань стала «Плата за користування житловим приміщенням і за комунальні послуги». Вона є досить складною і для правників потрібно приділяти увагу вивченню окремих проблем цієї тематики.
Після проведення онлайн-лекції з зазначеної теми, до нас надійшло багато запитань від правників системи надання БПД з приводу найпоширеніших проблем у цій сфері. Тож ми вирішили запитати у експертки з цієї тематики Тамари Мурач PRO юридичні аспекти оплати житлово-комунальних послуг. У статті для рубрики #ПорадиВідPROфі вона розкриває проблемні питання, з якими звертаються клієнти до системи надання БПД.
Тамара Мурач,
юристка, фахівчиня з 14-річним досвідом роботи у сфері житлового права, учасниця Всеукраїнської практичної конференції з управління багатоквартирними будинками в умовах законодавчих змін та інших семінарів стосовно реформування сфери житлово-комунального господарства.
Плата за користування житловим приміщенням і за комунальні послуги є досить актуальною темою для кожного з нас, адже всі ми споживачі житлово-комунальних послуг і оплата за житло є однією з основних статей витрат кожної сім’ї.
Тривалий час головним законодавчим актом у сфері житлових відносин був Житловий кодекс Української УРСР, який набув чинності 01.01.1984 року. Його норми й досі застосовуються разом з нормами інших нормативо-правових актів, що регулюють оплату за житло.
Квартири комунальної форми власності надавались громадянам безоплатно на праві постійного користування, але їх власником залишалась держава. Плата за користування житлом та плата за комунальні послуги була однією з умов існування договору найму житлового приміщення.
Так, згідно статті 68 ЖК України наймач зобов’язаний своєчасно вносити квартирну плату та плату за комунальні послуги. Квартирна плата та плата за комунальні послуги вносяться щомісяця. Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, теплова енергія та інші послуги) береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами (ст. 67 Житлового кодексу Української УРСР).
Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” (1992) дозволив безоплатну приватизацію квартир у державному житловому фонді. Одночасно із приватизацією своїх квартир люди стали співвласниками будинку як цілісного майнового комплексу.
У зв’язку зі збільшенням відсотку приватизованих квартир були внесені відповідні зміни до Цивільного кодексу України (2003), прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (2015) та новий Закон України «Про житлово-комунальні послуги» (2017).
Закон України “Про житлово-комунальні послуги” (далі – Закон) розділи житлово-комунальні послуги на житлову послугу і комунальні послуги (ст. 5 Закону).
Житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком. Комунальні послуги – послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Згідно зі ст. 6 Закону учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є:
1) споживачі (індивідуальні та колективні);
2) управитель;
3) виконавці комунальних послуг.
У новому Законі України «Про житлово-комунальні послуги», поняття «балансоутримувач» відсутнє. Але ще у 2012 році Київський апеляційний господарським суд у постанові від 06.03.2012 у справі № 2/297 та Вищий господарський суд України (рішення від 10.05.2012) прийшов до висновку, що багатоквартирний житловий будинок є співвласністю власників квартир та нежитлових приміщень, що в своєю чергою виключає можливість його перебування у власності держави та територіальних громад.
За ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на управління багатоквартирним розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.
Звертаю увагу, що стаття 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» встановлює, що споживач має право на неоплату вартості саме комунальних послуг (крім постачання теплової енергії) у житловому приміщенні (іншому об’єкті нерухомого майна) споживача та інших осіб разі їх невикористання (за відсутності приладів обліку) за період тимчасової відсутності в понад 30 календарних днів, за умови документального підтвердження відповідно до умов договорів про надання комунальних послуг.
Підстави для неоплати за житлову послугу відсутні. Так згідно з ч. 3 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Подібну норму містить і ч. 2 ст. 78 ЖК УРСР, якою встановлено обов’язок тимчасово відсутнього наймача забезпечити належне утримання приміщення на час своєї відсутності, якщо в жилому приміщенні не залишились проживати члени його сім’ї.
Послуга з управління здійснюється на підставі Договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Плата за послуги управління – договірна ціна. Ціна на послугу з управління багатоквартирним будинком не регульована (порядок розрахунку ціни на послугу не визначається Кабінетом Міністрів України). Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком розраховуються по кожному будинку окремо. Облік доходів і витрат ведеться по кожному будинку окремо.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:
1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території й поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов’язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Комунальні послуги: регульована ціна, ціна (тариф) “за одиницю” в будинку не змінюється, з тарифу виведено плату за абонентське обслуговування.
Предметом доказування у спорах про стягнення плати з наймачів є наявність договірних відносин між сторонами по справі, виконання однією стороною умов договору в повному обсязі та невиконання іншою стороною умов договору, а також причини їх невиконання.
При розгляді такої категорії справ суди виходять як з загальних положень цивільного законодавства щодо поняття та порядку надання послуг, так і з окремих нормативно-правових актів.
Разом з тим, в судовій практиці досить часто трапляються ситуації, коли комунальні послуги надаються споживачеві без укладення відповідних договорів. В таких випадках предметом доказування є безпосередньо факт надання послуги виконавцем.
Аналіз цивільних справ зазначеної категорії свідчить, що в переважній більшості висновки суду про фактичне надання послуг споживачеві базуються на дослідженні особового рахунку споживача та тарифах, встановлених для наданих послугах.
Досить часто заперечення відповідачів по таких справах ґрунтуються на доводах, що такі послуги надаються не в повному обсязі або неякісні. Однак в більшості випадків такі доводи не знаходять свого підтвердження в судових засіданнях.
Спираючись на практику Верховного Суду України, суди широко застосовують вирішення спорів на підставі «фактичних договірних відносин».
Облік об’єму наданих послуг підтверджується лічильниками, а заборгованість споживача – виписками з його особистого рахунку.
Через пандемію, на період карантину (обмежувальних заходів) і протягом 30 днів після їх скасування, законодавчо встановлені певні послаблення для споживачів. Ці положення регулюються двома Законами прийнятими в один день, а саме: ЗУ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів” від 17.03.2020р №530-ІХ та ЗУ “Про внесення змін до Податкового кодексу…” від 17.03.2020 № 533-IX. При чому у першому Законі (№530-ІХ), у пункті 3 розділу ІІ сказано таке:
На період дії карантину або обмежувальних заходів, пов’язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), та протягом 30 днів з дня його відміни забороняється: нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені) за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги; припинення/зупинення надання житлово-комунальних послуг громадянам України у разі їх неоплати або оплати не в повному обсязі; примусове виселення із житла та примусове стягнення житла (житлових будинків, частин житлових будинків, квартир, кімнат у квартирах, кімнат, житлових секцій чи блоків у гуртожитках, інших жилих приміщень), що належить на праві приватної власності громадянам України, під час примусового виконання рішень судів щодо стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги; примусове виселення громадян за несвоєчасну оплату житлово-комунальних послуг із жилих приміщень у будинках державного, громадського житлового фонду та житлового фонду соціального призначення.”
Пеня не нараховується та не стягується, тобто у випадку прострочки оплати за житлово-комунальні послуги пеня не нараховується, а якщо пеня вже була нарахована до карантину, то вона не стягується з боржника і усі отримані кошти йдуть на оплату саме послуг.
Період, з якого пеня не нараховується починається з 17.03.2020р. і завершується з 31-го дня після дати офіційного зняття карантину.
При цьому, нарахування за надані житлово-комунальних послуг не припиняється у період карантину і борги за них не скасовуються. Пеня нарахована, але не стягнута до 17.03.2020р. не списується, а залишається і буде стягнута після закінчення встановленого законом періоду.
Як ми зазначали на початку, тема юридичних аспектів оплати житлово-комунальних послуг є досить складною, є багато деталей, на які потрібно звертати увагу, багато що потрібно враховувати, багато нормативно-правової бази, яку потрібно досліджувати і шукати шляхи захисту прав наших клієнтів. У цій статті ми намагалися розкрити ключові питання у даній категорії справ і, сподіваємось, внесли світло у деякі проблемні питання, які виникають у юристів при наданні правничої допомоги.
Ще більше цікавої та корисної практичної інформації даної теми можна подивитися у лекції, яка проводилась в рамках серії онлайн-лекцій з житлового права за посиланням:
Переглянути усі навчальні відео, присвячені розгляду найпоширеніших питань з житлового права можна у цьому плейлисті:
https://youtube.com/playlist?list=PLeDZ2eYU7csYYMwvgKWoi298wETgNxnKJ
Зареєструватися для участі у майбутніх навчальних заходах з житлового права можна за цим посиланням: