Тривалий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення в нашій країні призвів до таких проблем, як відсутність культури використання громадянами свого права на користування земельними ділянками. Також існуюче законодавство та його новели – це виклики для практикуючих правників, тому потрібне постійне навчання задля підвищення своєї кваліфікації з актуальних питань земельного права.
Враховуючі такі виклики, мережею правових клубів PRAVOKATOR за сприянням та спільно з ГО «Human Rights Educational Guild» була проведена серія онлайн вебінарів присвячена земельному праву для практикуючих юристів, які займаються захистом прав соціально вразливих груп населення «Практичне застосування норм земельного права».
Спікер-експерт серії: Олексій Шамов, практикуючий адвокат, співзасновник HumanRightsEducationalGuild та випускник програми «Адвокат Майбутнього».
Така серія вебінарів була покликана задовольнити потребу спеціалістів системи надання безоплатної правової допомоги в навчанні, та створена у відповідь на запит нашої цільової аудиторії на таку інформацію.
«Чому саме серія? Коли наш правовий клуб зрозумів важливість теми, побачив кількість матеріалу, яку можна надати та велику кількість питань, щодо застосування існуючих норм земельного законодавства, ми поставили нашій команді на меті проведення каскаду заходів де спікер поступово детально розгляне кожний нюанс та, в реальному часі, не лише поглибить теоретичні знання слухачів та розгляне існуючу практику, а й допоможе розв’язати кейси що виникли у клієнтів системи безоплатної правової допомоги…» – зазначає керівник правового клубу PRAVOKATOR.Дніпро Сергій Лисак, «…Користь від серії вебінарів очевидна, Україна є аграрною країною, велика кількість громадян отримує дохід, обробляючи земельні ділянки. У відповідності до Конституції України кожному громадянину було надано право на отримання безкоштовно у власність земельної ділянки і багато людей цим правом скористалось. Земельне законодавство як і все законодавство має коріння та принципові підходи до права власності ще Радянського Союзу, судова система ще не виробила підходи до більшості питань, з якими звертаються до суду землевласники і тому нові права користування земельними ділянками призвели до величезного попиту у громадян на інформацію щодо прав та обов’язків з питання права власності земельними ділянками і як наслідок такий попит викликав потребу у правників на підвищення знань з цієї тематики…».
В рамках цієї серії було проведено 5 заходів, які дали можливість правникам розглянути особливості земельного права як у теоретичній, так і у практичній частині. Олексій Шамов звертав особливу увагу учасників саме на практичні засади застосування норм земельного права, на успішні кейси та на практику судів. Особливістю цієї серії було те, що кожен з учасників мав можливість під час вебінару поставити запитання спікеру-експерту, описати власний практичний кейс, з яким виникають складнощі у роботі, а наприкінці заходуОлексій Шамов надавав змістовні консультації з цих питань. Це дало можливість правникам не тільки отримати певні знання, а і закріпити їх на практиці, та знайти шляхи вирішення проблемних ситуацій з власної практики захисту прав на землю також.
«У мене стійке враження, що влада на місцях досі не може змиритись з законом, який дозволяє кожному набути землю безоплатно за простою процедурою. Щойно людина стає чиновником, її дії і погляди стають державницькими. Та не слід забувати, що, передусім, держава – це люди. Простота і прозорість процедури приватизації землі розбивається об стіну з чиновників. Спробуйте приватизувати вільну ділянку у своєму місті чи селі, і зрозумієте про що я.
Наші вебінари – можливість безкоштовно транслювати учасникам з різних міст безцінний досвід з того, як вчинити ті декілька простих кроків для безкоштовного набуття землі, як дієво реагувати на недобросовісність чиновників, як успішно захистити своє право на землю в суді.
Поширення позитивних судових практик – не єдина мета наших вебінарів. Якщо адміністративні суди завантажені спорами з реалізації права на землю, це ознака назрілої необхідності відповідних законодавчих змін. Перед учасниками вебінарів і глядачами постають питання: Чому на підставі зрозумілого закону маємо незрозумілі дії чиновників? Яку законодавчу ініціативу маємо запропонувати, щоб в подальшому право людини на землю не спотворювалось? Відеозаписи вебінарів залишаються в YouTube. З кожним новим переглядом ці питання будуть поставати і, маю надію, набудуть критичної маси, достатньої для змін», – зазначає експерт серії Олексій Шамов.
Тож пропонуємо коротко ознайомитись із цією серією онлайн вебінарів.
Перший вебінар, який стосувався порядку отримання земельної ділянки безоплатно пройшов 09.04.2020 року. Під час заходу Олексій Шамов детально роз’яснив питання видів земель, які можна отримати безоплатно, а саме, що відповідно до статті 121 Земельного кодексу України від держави або від органу місцевого самоврядування громадянин може отримати 6 видів земельних ділянок (див. інфографіку).
Найцікавішим для учасників стало питання як подати правильне клопотання на відповідне отримання земельної ділянки. Адже відповідно до статті 118 ЗК України:
«Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу…».
Олексій Шамов роз’яснив під час цього блоку вебінару як визначити суб’єкта, якому потрібно подавати відповідне клопотання та які існують чіткі вимоги до цього клопотання, а саме:
- Орієнтовний розмір земельної ділянки;
- Цільове призначення земельної ділянки;
- Графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).
Так як законом чітко не прописані вимоги до графічних матеріалів, які потрібно додавати до клопотання, експерт надав власний лайфхак з цього приводу: «… На сьогоднішній день найзручнішим є зайти на публічну кадастрову карту https://map.land.gov.ua/, знайти потрібне місце та отримати скріншот зображення і роздрукувати цей графічний матеріал де чітко видно розташування земельної ділянки. Таке зображення можна додати до клопотання…».
Надалі, після питання подачі клопотання, експерт розглянув законодавче регулювання проекту землеустрою, його подальше екстериторіальне погодження експертами та подальші стадії у процесі приватизації земель.
Багато питань у учасників виникало стосовно стадій у процесі приватизації земель, а особливо реєстрація землі у ДЗК та у Реєстрі речових прав.
Якщо Ви бажаєте дізнатись більше подробиць з цієї тематики пропонуємо переглянути запис цього вебінару за посиланням:
Другий вебінар серії, на тему «Безоплатна приватизація земель в судовому порядку» проходив 16.04.2020.
Під час вебінару Олексій Шамов розглянув актуальне на сьогоднішній день питання – як діяти у випадку, якщо процедура подачі клопотання про надання земельної ділянки безоплатно була дотримана відповідно до вимог законодавства, але дозвіл органи влади так і не надали. Експерт зазначив, що у такому випадку можна піти наступними шляхами:
- Якщо протягом місяця немає рішення від дозвільного органу, фактично можна застосовувати принцип «мовчазної згоди», який регулюється такими нормативно правовими актами, ст.118 Земельного кодексу України, Постанова КМУ від 27 січня 2010 р. №77 «Деякі питання застосування принципу мовчазної згоди».
У нашому випадку, суть зазначеного принципу полягає в тому, що особа, яка подала клопотання набуває право на провадження певних дій, щодо замовлення розробки проекту землеустрою без одержання документа дозвільного характеру за умови, якщо клопотання та необхідні до нього документи було подано в установленому порядку, але у встановлений законом строк документ дозвільного характеру або рішення про відмову у його видачі не видано або не направлено.
У такому випадку потрібно звернутися до землевпорядної організації для укладення договору про розробку проекту землеустрою, але можуть вникнути певні складнощі, так як не всі організації погоджуються працювати по принципу «мовчазної згоди». Договір має бути укладеним протягом місяця, також потрібно обов’язково письмово повідомити про таку угоду орган влади, який мав би надати дозвіл. Такий механізм дій передбачає стаття 118 ЗК України.
Розроблений проект землеустрою має бути екстериторіально погоджений (стаття 186_1 ЗКУ). «У більшості випадків проблем з екстериторіальним погодженням не виникає, адже система екстериторіального погодження налаштована таким чином, що експерт, який розглядає проект землеустрою та приймає рішення щодо його погодження не знає ні особу, що замовила проект, ні розробника проекту і знаходиться взагалі у іншому регіоні. Його інтерес лише у тому, щоб дотриматись закону і якщо ваш проект відповідає усім вимогам, експерт його погоджує. До принципу «мовчазної згоди» експерт також ставиться абсолютно нормально і це не буде підставою для непогодження проекту…», – зазначив Олексій Шамов.
Надалі, експерт розглянув проблеми та конфлікт норм законодавства, з якими стикаються особи, які застосовують принцип «мовчазної згоди» у даному випадку, а також шлях вирішення таких складнощів.
Особливо цінними для учасників вебінару стали практичні поради експерта, які напрацьовані його власною практикою з питання оскарження рішень, дій та бездіяльності органів влади щодо отримання дозволу у судовому порядку та затвердження проекту землеустрою через суд.
Наприкінці вебінару на учасників чекав блок, присвячений розгляду саме практики Верховного Суду України у цій категорії справ. Експертом було підготовлено цілу підбірку практики ВСУ та ВС, які юрист може використовувати на практиці. З цим переліком можна ознайомитись ту https://bit.ly/2WNWnke
Якщо Ви бажаєте дізнатись більше подробиць з цієї тематики пропонуємо переглянути запис цього вебінару за посиланням:
Третій вебінар в рамках серії «Практичне застосування норм земельного права» проходив 23.04.2020. Тема вебінару «Правові основи користування землею».
На початку заходу Олексій Шамов розглянув найпоширеніші види договорів користування земельною ділянкою та їх особливості.
Найпоширенішим договором користування земельною ділянкою є оренда, правове регулювання якої здійснюють Цивільний та земельний кодекси України, а також ЗУ «Про оренду землі». Відповідно до закону, договір оренди землі, має містити три істотні умови:
- Об’єкт оренди;
- дата укладення договору;
- строк дії договору.
Емфітевзис є наступним за популярністю договором користування землею, відповідно до якого передбачено користування виключно земельною ділянкою сільськогосподарського призначення. Строк дії цього договору не може перевищувати 50 років. Відмінність від оренди є у тому, що немає широкого нормативно правового регулювання, а це, в свою чергу, надає певні переваги щодо умов, які прописуються у договорі. Також Олексій Шамов зазначив, що на договір емфітевзису не поширюють норми законодавства про оренду землі, а, отже і є певні переваги для власників земельних часток (паїв).
Лайфхак від експерта:
«Порадьте клієнту, власнику земельної частки, договір емфітевзису, адже тим самим власники не наражаються на автоматичні процедури поновлення договору користування, які передбачені договорами оренди та захистить від інших неприємних речей, які можуть трапитися з власниками земельних ділянок у випадках укладання договорів оренди».
Суперфіцій – це строковий договір щодо права забудови чужої земельної ділянки. Експерт зазначив «підводні камені» договору суперфіцю, а саме відсутність автоматичної пролонгації строку договору і, як наслідок, проблема для забудовників, як діяти у випадку коли строк дії договору завершився і власник земельної ділянки не бажає продовження.
Сервітут – право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Підстави встановлення земельного сервітуту визначені у статті 99 ЗК України.
Спікером вебінару було детально розглянуто ті принципові відмінності, які існують між різними видами цих договорів. Олексій Шамов розповів про розірвання договору оренди землі і про власну практику з цього питання.
Наприкінці заходу розглянули питання добровільної та примусової пролонгації оренди землі. Це питання є дуже важливим і актуальним для мільйонів громадян, які надають землі у користування та землекористувачів, які мають на меті сталі відносини землекористування.
Цікаво дізнатись подробиці? Тоді пропонуємо переглянути запис цього вебінару за посиланням:
Четвертий вебінар серії, присвяченій земельному праву на тему: «Земельні спори між сусідами» 30.04.2020.
«Сусідські війни – є однією з найскладніших категорій справ…» – зазначає Олексій Шамов, «…оскільки існує дуже багато правових норм, які регулюють такі відносини, також це велике моральне навантаження для обох сторін і ми, як юристи, маємо у таких ситуаціях зберігати об’єктивність та «холодний розум»».
Коли земельна ділянка перебуває у користуванні, якщо її межа не відокремлена парканом, виникають певні ускладнення при визначенні відповідних меж. Ускладнює процедуру визначення меж земельної ділянки і відсутність у записах земельних шнурових книг, технічній документації та архіву будь’якої інформації про межі цієї ділянки. Допоможе побачити конфігурацію земельної ділянки та відтворити її документи, які визначають яким чином наділялись землі і містять ескізи землі, які можна знайти у архіві. Але ці документи не визначають яким чином ця ділянка межувала з сусідньою.
На допомогу правникам приходить сучасна інструкція про порядок встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0391-10). У цій інструкції, міститься потрібна інформація, щодо механізму сучасного визначення меж земельних ділянок, зокрема, говориться про те, що у випадку якщо на місцевості землевпорядник, який має визначити межі, побачив стале землекористування, це враховується при визначені її меж. Частими є випадки, коли особа отримала у власність земельну ділянку до нової процедури приватизації, шляхом отримання лише рішення про передачу у власність ділянки, але знову ж таки, межі цієї ділянки ніде не зазначено. Дізнатись практичні поради від експерта вебінару Олексія Шамова, щодо механізму дій правника у таких спорах, дієві методи у підготовці до суду та особливості досудового і судового врегулювання можна переглянувши запис вебінару за посиланням
Завершальний вебінар пройшов 07.05.2020 та був присвячений темі «Особливості захисту прав на землю».
Головні аспекти захисту прав на землю.
Види прав на землю: право власності чи право користування. Право власності підтверджується різними документами, в залежності від тог, коли вони були видані. На сьогоднішній день універсальним підтвердженням права власності є витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка).
Право користування може бути різних видів: оренда, емфітевзис, суперфіцій, сервітут. Право оренди врегульовано ЗУ «Про оренду землі». Договори суперфіцію, емфітевзису та сервітуту не мають особливого законодавчого врегулювання і регулюється Цивільним та Земельним кодексами. Про ці види договорів та їх особливості і відмінності можна переглянути у третьому вебінарі цієї серії за темою «Практичне застосування норм земельного права», який можна переглянути тут: https://youtu.be/SRm_uTJcw18.
Право оренди, відповідно до ЗУ «Про оренду землі», захищається на рівні з правом власності. Тобто методи захисту права власності та права користування на землю схожі і можуть бути як у позасудовому порядку, так і у судовому.
Щодо спорів стосовно меж земельної ділянки, існує спеціальна процедура, прописана у ЗК України, яка говорить, що сторона, яка бажає вирішити спір у позасудовому порядку, має звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою чи скаргою, до якої додаються усі додатки, які свідчать про факт порушення та пропонуються певні варіанти вирішення цього спору (у разі наявності). ОМС призначає дату розгляду цієї заяви і викликає іншу сторону для розгляду спору. Рішення цього органу є обов’язковим до виконання сторонами однак, може бути оскаржене у судовому порядку.
У спорах пов’язаних з поновленням договорів оренди, зміниться процедура з 01 липня 2020 року. На даний момент є 2 способи поновлення договору оренди на новий строк відповідно до статті 33 ЗУ «Про оренду землі» (див. інфографіку)
Важливим питанням вебінару також були особливості захисту прав землевласників при спадкуванні земель, в тому числі сільськогосподарського призначення.
Олексій Шамов детально розповів про особливості захисту прав у всіх вищезазначених спорах, розповів на які окремі нюанси слід звернути увагу правнику, а також поділився корисними порадами з власної практики.
Якщо Ви бажаєте дізнатись більше подробиць з цієї тематики пропонуємо переглянути запис цього вебінару за посиланням:
Організатори:
ГО «Human Rights Educational Guild
Мережа правових клубів PRAVOKATOR