Створення та державна реєстрація ОСББ. Корисні матеріали та практика Верховного Суду.

В рамках проєкту “Створення сприятливого середовища для зростання кількості багатоквартирних будинків з асоціаціями домовласників в Україні”(ОСББ)” продовжуємо з вами ділитись корисною інформацією та цікавими судовими кейсами з питань створення та функціонування ОСББ. В цій статті розглянемо процес створення та державної реєстрації ОСББ.

Загальні умови створення ОСББ

Загальні умови та обмеження щодо створення ОСББ визначають статті 4, 5 і 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Серед таких умов і обмежень слід виділити такі:

• В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання (ч.3 ст.4);
• Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання (ч.3 ст.4);
• Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку (ч.1 ст.6);
• ОСББ може бути створене шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу (ст. 5).

Формування ініціативної групи

Ініціативну групу утворюють не менш як із трьох власників квартир або нежилих приміщень. Завдання ініціативної групи:

• Зібрати інформацію про співвласників
• Обрати час, дату, місце установчих зборів (УЗ)
• Визначити порядок денний УЗ
• Повідомити співвласникам про проведення УЗ
• Провести письмове опитування (якщо на УЗ не досягнуто більшості ні “за” ні “проти”)

Повідомлення про створення ініціативної групи доцільно надіслати органу місцевого самоврядування, оскільки саме він за можливості може сприяти ініціативній групі в отриманні відомостей про співвласників багатоквартирного будинку, наданні приміщення для проведення установчих зборів тощо.

Скликання установчих зборів

Повідомлення про проведення установчих зборів здійснює ініціативна група в письмовій формі не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення через вручення кожному співвласнику під розписку або поштове відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні потрібно зазначити: із чиєї ініціативи відбувається скликання зборів, місце та час проведення, проєкт порядку денного. Проект порядку денного установчих зборів може включати: обрання голови УЗ, прийняття рішення про створення об’єднання, затвердження статуту, обрання правління та ревізійної комісії , обрання повноважного для підписання протоколу й подання документів на держреєстрацію.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2018 року в справі №904/2796/17, зазначила, що Закон “імперативно визначає порядок і спосіб повідомлення власників: форма повідомлення обов`язково письмова; повідомляється кожен власник; таке повідомлення вручається власнику або під розписку, або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом)”.

Проведення установчих зборів

Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Поняття кворуму (мінімально необхідної кількості учасників) відсутнє як таке: навіть 2 співвласники – це вже збори. Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування (“за” чи “проти”).

Рішення прийняте, якщо за нього віддано більше 50% голосів від загальної кількостіголосів співвласників  Виняток – обрання голови зборів – обирається більшістю голосів присутніх на УЗ.

Судова практика Верховного Суду

• Постанова Верховного Суду від 25 листопада 2020 року в справі № 925/1425/19: ОСББ у завершеній будівництвом частині БКБ створене неправомірно, оскільки “суди встановили, що БКБ, що будується позивачем, складається з п`яти черг (блоків, секцій). На момент прийняття спірних рішень про створення ОСББ експлуатацію було введено лише частину новозбудованого багатоквартирного будинку, а саме – перший блок (секцію, чергу), в якій і розташовані квартири, власники яких вирішили створити ОСББ.
• Постанова Верховного Суду від 18 вересня 2018 року в справі № 916/782/17: створення ще одного ОСББ в (частині) будинку, де вже створене ОСББ, є неправомірним.
• Постанова Верховного Суду від 15 жовтня 2020 року у справі № 924/451/19: (гіпотетична) недійсність окремих підписів не впливає на чинність рішення, якщо і без них більшість голосів досягається.
• Постанова Верховного Суду від 16 жовтня 2018 року у справі №916/4625/15: закон не містить вимоги про те, щоб місцезнаходження об’єднання співвласників багатоквартирного будинку збігалося з адресою такого будинку.

Вимоги до статуту ОСББ

Стаття 7 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачає, що статут ОСББ складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.  Такий типовий статут затверджено Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003  № 141 (викладено в новій редакції наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.09.2015 року № 238).

Крім того, сама стаття 7 містить перелік положень, які повинні знайти своє відображення у статуті конкретного ОСББ. Такий перелік не є вичерпним, і закон прямо дозволяє співвласникам відступати від нього: “статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства”.

З другого боку, чинний типовий статут недостатньо докладно врегульовує окремі питання діяльності ОСББ, в той час як у деяких питаннях містить норми, напряму законом не передбачені. Як наслідок, виникають спори щодо змісту статутів конкретних ОСББ і допустимих меж відступу від положень типового статуту. Втім, у судовій практиці ці питання піднімаються порівняно нечасто, а висновки судів є доволі лаконічними.

Статут може містити інші відомості, відмінні від положень Типового статуту:

• варто по-своєму визначити принцип розподілу голосів на загальних зборах;
• варто по-своєму визначити перелік рішень, що повідомляються під розписку / рекомендованим листом;
• можна уточнити порядок обрання і компетенцію органів управління;
• можна уточнити порядок письмового опитування;
• можна уточнити “процедурні” питання;
• можна передбачити відповідальність співвласників.

Державна реєстрація ОСББ

Оскільки об’єднання створюють як непідприємницьке товариство, то для проведення його державної реєстрації підлягають застосуванню вимоги, установлені для реєстрації юридичної особи відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань”.

Так, для реєстрації ОСББ вповноваженій особі необхідно подати державному реєстратору (працівник центру надання адміністративних послуг або нотаріус) такі документи:

– заяву про державну реєстрацію створення юридичної особи за формою, установленою наказом Міністерства юстиції України від 18.11.2016 р. № 3268/5 (за бажанням уповноваженої особи державний реєстратор може сформувати та роздрукувати заяву про державну реєстрацію, на якій уповноважена особа поставить власний підпис);

– два примірники статуту ОСББ (підписаний головою установчих зборів або іншою вповноваженою зборами особою, прошитий і пронумерований);

– протокол установчих зборів або його нотаріально засвідчена копія;

– документ, що посвідчує повноваження уповноваженої особи (державному реєстратору також необхідно буде пред’явити паспорт).

Довідково:

28 вересня стартував проєкт “Створення сприятливого середовища для зростання кількості багатоквартирних будинків з асоціаціями домовласників в Україні”(ОСББ)”. Участь у проекті беруть 50 мотивованих працівників системи безоплатної правової допомоги, які в подальшому матимуть можливість надавати консультації ініціативним групам зі створення ОСББ та діючим ОСББ щодо особливостей застосування законодавства, що регулює відносини у сфері житлово-комунального господарства. Проєкт реалізується Київським міським осередком Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА»  за підтримки Швейцарського Бюро Співробітництва у партнерстві з Координаційним центром з надання правової допомоги щодо окремих заходів проєкту з червня 2021 року.