Ковальчук Надія Олегівна, юристка ТОВ “КОНСТАНТА ЮРГРУП”, тренерка з питань земельного права, має значний досвід роботи в органах державної влади, а також бізнес структурах.
Сьогодні практично немає такого куточка України, де час від часу не виникали б спори та протиріччя за клаптик землі. В першій частині статті “PRO земельні спори” авторка Надія Ковальчук розкрила питання:
- поняття земельного спору та суб’єктного складу учасників,
- видів земельних спорів та порядок їх вирішення,
- земельна експертиза як інструмент вирішення земельних спорів.
Пропонуємо Вам продовжити занурення у дану тему у другій частині статті “PRO земельні спори”.
З якими питаннями найчастіше звертаються для отримання правової допомоги чи роз’яснень із земельних спорів?
Якщо говорити про власний досвід, то умовно кажучи “скільки людей – стільки й проблем”. Спектр земельних спорів з якими звертаються для надання інформаційно-консультаційної, роз’яснювальної допомоги доволі широкий. Для прикладу, можна навести лише окремі із них:
- Визнання незаконними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування з питань передачі земельних ділянок у власність чи надання їх у користування
Одна із найбільш поширених категорій земельних спорів з якими доводиться мати справу. Здебільшого, це пов’язано із необґрунтованими відмовами розпорядників земель у передачі громадянам земельних ділянок у власність громадянам в межах норм безоплатної приватизації відповідно до статті 121 Земельного кодексу України. Звісно, ці спори не обходяться без судового способу вирішення.
Нещодавно супроводжувала судовий процес вирішення спору між органом місцевого самоврядування та громадянином. Громадянин отримавши, відповідно до рішення селищної ради, дозвіл на розроблення документації із землеустрою щодо земельної ділянки з метою подальшого отримання її у власність, здійснив всі необхідні процедури та виготовив відповідну документацію із землеустрою. Після чого звернувся до відповідно селищної ради із клопотанням про затвердження документації із землеустрою та передачу йому земельної ділянки у власність для ведення особистого селянського господарства.
Отримання безпідставної відмови у передачі земельної ділянки у власність – змусило громадянина звернутися із відповідною позовною заявою про визнання протиправною відмови і скасування незаконного рішення селищної ради – до суду. Власне останню крапку у вирішенні цього спору між фізичною особою та органом місцевого самоврядування – поставить суд.
- Укладення, зміна, розірвання, поновлення та виконання договорів оренди земельних ділянок, стягнення заборгованості з орендної плати за договорами про користування земельною ділянкою
У липні цього року в Україні очікується відкриття ринку сільськогосподарських земель (якщо точніше земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва). У передчутті змін, а також внаслідок побоювань, що власники земельних часток (паїв) можуть виявити намір відчужити належні їм земельні ділянки – орендарі активно укладають різного роду додаткові угоди до договорів оренди землі. Більшість із таких угод носять доволі дискримінаційний характер для орендодавців – власників землі, оскільки обмежують їх права у розпорядженні землею та/або містять суворі застереження стосовно дострокового припинення договорів оренди землі.
І ось спори між орендодавцями та орендарями пайових земель – одна із причин з якими звертаються для отримання консультаційної допомоги, здійснення аналізу договорів оренди землі, правочинів про внесення до таких договорів змін, підготовки документів для звернення до суду. Зрозуміло, що специфіка орендно-договірних відносин вимагає вирішення такої категорії спорів виключно у судовому порядку.
- Невідповідність меж земельних ділянок, усунення перетинів земельних ділянок та інших невідповідностей у Державному земельному кадастрі
Одна із найбільш складних категорій земельних спорів, це так звані межові спори, які є найчастішою причиною звернень громадян. При цьому, особи, які звертаються, потребують супроводу, допомоги в оформленні заяв та клопотань до органів, які у позасудовому порядку вирішують земельні спори, супроводу та участі в узгоджувальних комісіях при розгляді земельних спорів тощо. Дуже часто, така допомога стосується аналізу усієї документації та історії формування, відведення, визначення меж земельної ділянки.
Виникнення межових спорів можливе як на стадії приватизації земельних ділянок, так і в подальшому при порушенні суміжними землевласниками наявних межових знаків, самовільного їх знищення тощо. Є випадки, коли десятиліттями сусіди жили в мирі та злагоді, а коли розпочали процедуру приватизації присадибних земельних ділянок, виявилось, що при внесенні відомостей до Державного земельного кадастру такі земельні ділянки перетинаються між собою, а тому жодна із сторін не має змоги реалізувати своє право та завершити процедуру приватизації землі та реєстрації права власності на неї.
Тому і такі спори мають місце, коли доводиться аналізувати ситуацію та те, внаслідок якої чи чиєї помилки виникла проблема, визначати подальший спосіб врегулювання спору та усунення перетинів в Державному земельному кадастрі – позасудовий чи судовий.
Медіація як альтернативний спосіб вирішення земельних спорів – бути чи не бути?
Упродовж останніх років триває жваве обговорення доцільності, а головне, ймовірності застосування медіації, як альтернативного способу вирішення земельних спорів.
Про медіацію слід говорити у розумінні цього поняття як посередництво у досягненні порозуміння між сторонами земельного конфлікту
Наразі, я відношу себе до числа скептиків з цього питання. З точки зору оцінки “медіабельності” земельних спорів, я вважаю, що рівень та особливість української ментальності, а також інша специфіка, притаманна саме земельним спорам, дають можливість застосувати спосіб медіації при вирішенні лише певної категорії земельних конфліктів.
От лише спробуємо собі уявити можливість застосування медіації, як способу врегулювання межового спору у кількарічній сусідській війні. Тут напрошується вислів із твору І. Нечуй-Левицького “Кайдашева сім’я”: “В неї аж губи трусились до лайки, та не було з ким лаяться…”.
Ось в цьому напрямі доведеться ще багато працювати над підвищенням рівня правової освіти та правової свідомості нашого населення, в частині усвідомленого сприяння механізмів врегулювання земельних спорів за допомогою кваліфікованого посередника з обранням найбільш оптимальних способів врегулювання конфліктної ситуації.
За умови популяризації та широкого впровадження такого альтернативного способу врегулювання земельних спорів, як медіації, існуюча система вирішення земельних спорів може отримати чимало переваг.
PRO переваги медіації при вирішенні земельних конфліктів:
- прозорість процесу для кожної із сторін земельного спору;
- можливість сторін самостійно обрати кваліфікованого посередника (медіатора), якому сторони найбільше довіряють;
- можливість залучити кваліфікованого посередника (медіатора) на будь-якій стадії вирішення земельного спору;
- заощадження часу для вирішення земельного спору, внаслідок уникнення численних бюрократичних процедур;
- можливість сторін компромісного врегулювання земельного спору способом найбільш вигідним для обох сторін;
- спрямованість на примирення сторін земельного конфлікту;
- висока ймовірність виконання рішення по процедурі медіації, адже сторони, самостійно досягли згоди, узгодили рішення та прийняли спосіб вирішення земельного спору.
Однозначно, що підвищення рівня “медіабельності” земельних спорів дозволило б значною мірою розвантажити органи, які відповідно до законодавства, уповноважені розглядати та вирішувати земельні спори.
Чи очікуються якісь нововведення, новації у вирішенні земельних спорів?
Якщо говорити відверто, то у питанні вдосконалення чи певної конкретики у вирішенні земельних спорів впродовж десятків років не відбувалось кардинальних змін. Це моя точка зору.
Звісно свої корективи вносила судова практика, однак, на мій погляд, цього не достатньо. З року в рік, кількість земельних спорів тільки збільшується, трансформується, видозмінюється їх специфіка та суб’єктивний склад. Всупереч цьому – механізми вирішення складних земельних конфліктів залишаються на тому рівні, котрий мав місце ще у часи набрання чинності Земельним кодексом України.
Не секрет, що ми на порозі запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, старт якого очікується 01 липня 2021 року. Власне уже зараз чимало фахівців у галузі земельного права, а також представників більшості владних структур, прогнозують значне збільшення земельних спорів. Тут якраз можна передбачити зміну специфіки земельних спорів як за суб’єктивним складом таких спорів, так і за їх предметом. Поки що на рівні прогнозів можемо припустити високу ймовірність виникнення спорів між пайовиками – власниками земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та аграрними компаніями, холдингами, тобто між продавцями та покупцями землі. Вочевидь, збільшиться і кількість суперечок та протиріч власне між аграрними компаніями щодо купівлі-продажу пайових земель, конкретних масивів і так далі.
Зрозуміло, що всі ці спори перебуватимуть виключного у площині судового розгляду. Відповідно навантаження на судову систему саме у сфері вирішення земельних спорів зросте, причому можу припустити – у значних обсягах.
Власне про ці речі у своїх інтерв’ю говорив і Голова Комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський.
PRO зміни у сфері вирішення земельних спорів
02 березня цього року до порядку денного п’ятої сесії Верховної Ради України дев’ятого скликання включений законопроєкт “Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України щодо підвідомчості спорів, що виникають у сфері земельних відносин та спорів щодо нерухомого майна”.
Відповідно до Пояснювальної записки до законопроекту констатовано той факт, що у судів немає єдності щодо розмежування цивільної, господарської й адміністративної юрисдикції стосовно підсудності земельних спорів.
Як наслідок, особі доводиться роками очікувати судового захисту прав у сфері земельних правовідносин, оскільки судове рішення у справі, яка юрисдикційно непідсудна суду, підлягає безумовному скасуванню, так як має місце порушення статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (справа розглянута судом, не встановленим законом), незалежно від правильності вирішення спору судом.
Фактично мова йде про віднесення більшості земельних спорів до підсудності господарських судів, в незалежності від складу сторін спору, зокрема, справ у спорах щодо:
права власності чи іншого речового права на нерухоме майно (в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім:
- спорів щодо нерухомого майна житлового фонду, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем;
- спорів, щодо нерухомого майна, які виникли з сімейних та спадкових правовідносин;
- спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;
- майна, що є предметом забезпечення виконання зобов’язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи – підприємці;
- справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на рухоме майно, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем.
На думку авторів даного законопроєкту доцільність віднесення земельних спорів до компетенції господарських судів обумовлена тим, що спори, пов’язані із земельними відносинами, в яких хоча б однією зі сторін є приватні особи, незважаючи на участь у них суб`єкта владних повноважень, в абсолютній більшості є приватноправовими.
Саме тому, найближчим часом ми можемо очікувати змін у сфері вирішення земельних спорів. А от доцільність запровадження таких нововведень може підтвердити чи спростувати лише майбутня практика.
Кожен, хто цікавиться даною темою або рано чи пізно опинився перед потребою вирішення земельного спору, може завжди відновити свої знання та отримати першочергову інформацію за допомогою Довідково-інформаційної платформи правових консультацій WikiLegalAid (Правова консультація “Вирішення земельних спорів: судовий та позасудовий порядок”).
Автор: Ковальчук Надія Олегівна, юристка ТОВ “КОНСТАНТА ЮРГРУП”, тренерка з питань земельного права, має значний досвід роботи в органах державної влади, а також бізнес структурах.
*Матеріал підготовлено в рамках ініціативи мережі правових клубів «Стань автором PRAVOKATOR»