Порядок компенсації за пошкоджене чи знищене нерухомем майно: огляд Закону № 7198

17 березня 2023 року Президент України підписав Закон України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації”. Закон визначає перелік отримувачів компенсації за знищене та пошкоджене житло, її види, механізм оцінки та ухвалення рішення щодо її надання. Закон набирає чинності через два місяці з дня його опублікування. Про основні нововведення цього закону у статті.

Визначення термінів

Знищені об’єкти нерухомого майна – об’єкти нерухомого майна, які розташовані в Україні та стали непридатними для використання за цільовим призначенням внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, відновлення яких є неможливим шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації чи економічно недоцільним.

Пошкоджені об’єкти нерухомого майна – об’єкти нерухомого майна, які розташовані в Україні та пошкоджені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та можуть бути відновлені шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, відновлення яких є економічно доцільним.

До знищеного або пошкодженого нерухомого майна відносяться:

• квартири, інші житлові приміщення в будівлі, будинки садибного типу, садові та дачні будинки;
• об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки), в яких на момент пошкодження зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
• складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, за умови що на момент пошкодження в об’єкта будівництва зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт;
• спільне майно багатоквартирного будинку, відмінне від земельної ділянки

Хто може бути отримувачем компенсації за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна?

1) фізичні особи – громадяни України, які є:

• власниками пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна;
• замовниками будівництва;
• власниками спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти житлової нерухомості або особами, які сплатили часткову ціну такого об’єкта та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав на такий об’єкт відповідно до Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому;
•  особами, які здійснили інвестування/фінансування будівництва об’єктів будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт до набрання чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”
• членами житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього;
•  спадкоємцями осіб, визначених вище;

2) об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків, особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків відповідно до Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (у разі якщо співвласники самостійно здійснюють утримання багатоквартирного будинку та в цьому будинку не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, не призначено управителя, відсутній житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснює його утримання).

Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна

Для розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна виконавчий орган сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради , військова адміністрація населеного пункту або військово-цивільна адміністрація населеного пункту утворює Комісію з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі – Комісія).

Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації:

1. надає отримувачам компенсації вичерпну інформацію та консультації з питань отримання компенсації;
2. здійснює розгляд питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, у тому числі: приймає рішення про надання/відмову в наданні компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна;  приймає рішення про наявність/відсутність у спадкодавця правових підстав для отримання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна, яке надається протягом 30 календарних днів з дня отримання запиту від спадкоємця або нотаріуса, який завів спадкову справу;
3. заслуховує на своїх засіданнях інформацію посадових осіб державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, експертів, оцінювачів, суб’єктів оціночної діяльності, виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, представників міжнародних організацій, інших осіб з питань, що належать до її компетенції;
4. одержує від державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій незалежно від форми власності документи та/або інформацію, необхідні для прийняття рішення про надання компенсації (у тому числі з метою поновлення втрачених документів, необхідних для прийняття рішення про надання компенсації);
5. утворює для виконання покладених на неї завдань тимчасові робочі групи (за потреби); 6) проводить наради, здійснює інші заходи та вирішує питання, що належать до її компетенції;
6. виконує інші повноваження, що випливають з покладених на неї завдань.

Алгоритм отримання компенсації за пошкоджений чи знищений об’єкт нерухомого майна

Етап 1. Подання заяви

Заява подається до Комісії під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування на території, на якій розташований (розташовувався) знищений об’єкт нерухомого майна. Заява про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна подається щодо кожного знищеного об’єкта нерухомого майна окремо.  Заява про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна може бути подана до Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації:

• в електронній формі – засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг;
• у паперовій формі – через центр надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріуса.

У разі якщо знищений об’єкт нерухомого майна перебуває у спільній власності, заява про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна може бути подана кожним співвласником окремо або одним із співвласників такого об’єкта. Заява, подана одним із співвласників, вважається поданою всіма співвласниками за відсутності заперечень інших співвласників. 

Які документи необхідно додати до заяви?

• копія документа, що підтверджує право власності на об’єкт нерухомого майна (крім випадків, якщо право власності на відповідний об’єкт нерухомого майна зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);
• щодо знищеного об’єкта будівництва- копія документа, що підтверджує право на виконання будівельних робіт (за наявності), у разі якщо в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відсутні відомості про право на виконання будівельних робіт;
• щодо знищеного об’єкта будівництва  у разі якщо отримувачем компенсації є особа, відмінна від замовника будівництва:

1. копія договору або іншого документа, що підтверджує придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, та документ, що відповідно до законодавства підтверджує сплату грошових коштів за такий об’єкт, – у разі подання заяви особами, визначеними підпунктом “в” пункту 1 частини першої статті 2 цього Закону;
2. копія договору або іншого документа, що підтверджує інвестування/фінансування будівництва об’єкта, та документ, що відповідно до законодавства підтверджує сплату грошових коштів за такий об’єкт, – у разі подання заяви особами, визначеними підпунктом “г” пункту 1 частини першої статті 2 цього Закону;

• щодо знищеного об’єкта нерухомого майна членів житловобудівельних (житлових) кооперативів, які викупили об’єкт нерухомого майна, визначений пунктом 4 частини першої статті 1 цього Закону, але не оформили право власності на нього, – копія документа, що підтверджує, що громадянин України є членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу та викупив такий об’єкт, сплативши за нього повну вартість;
• копія свідоцтва про право на спадщину щодо компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна – у разі подання заяви спадкоємцем особи,;
• копія документа (документів), що підтверджує (підтверджують) пріоритетне право на отримання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна, – у разі наявності пріоритетного права на отримання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна;
• документи (у тому числі матеріали фото- і відеофіксації) об’єкта нерухомого майна до/після знищення (за наявності).

Що робити у випадку відсутності правовстановлюючих документів на нерухоме майно?

Заява про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна може бути подана за відсутності документів, внаслідок їх втрати або у зв’язку з необхідністю встановлення фактів, що мають юридичне значення. У такому разі отримувач компенсації подає такі документи додатково або звертається до Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації з проханням сприяти в отриманні відповідних документів.

Етап 2. Розгляд заяви

Розгляд заяв про надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна здійснюється у порядку черговості їх надходження у розрізі:

• кожного населеного пункту (для знищених об’єктів нерухомого майна, які розташовуються (розташовувалися) поза межами населеного пункту, – у розрізі території кожної територіальної громади);
• способу надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна у межах території відповідної територіальної громади.

Рішення про надання/відмову у наданні компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна підлягає затвердженню рішенням виконавчого органу ради, військової адміністрації населеного пункту або військово-цивільної адміністрації населеного пункту протягом п’яти календарних днів з дня прийняття Комісією з розгляду питань щодо надання компенсації такого рішення. Копія рішення про надання/відмову у наданні компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна завантажується посадовою особою виконавчого органу ради, військової адміністрації населеного пункту або військовоцивільної адміністрації населеного пункту до Реєстру пошкодженого та знищеного майна протягом п’яти робочих днів з дня його прийняття.

Етап 3. Отримання компенсації

Компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна надається шляхом:

1. надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. Такий рахунок відкривається на ім’я отримувача компенсації. Порядок відкриття та ведення таких рахунків визначається Національним банком України;
2. фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.

Компенсація за знищений будинок садибного типу, садовий або дачний будинок, об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки) надається за вибором отримувача компенсації в один із способів, зазначених вище.

Компенсація за знищену квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, складову частину об’єкта будівництва (квартиру, інше житлове приміщення в будівлі), що після прийняття в експлуатацію є самостійним об’єктом нерухомого майна, надається шляхом , фінансування придбання квартири.

Пріоритетність в отриманні компенсації

Пріоритетне право на отримання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна мають:

1. учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, особи, визначені частиною першою статті 10, частиною першою статті 101 Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”;
2. особи, призвані на військову службу за призовом під час мобілізації, на особливий період, відповідно до Указу Президента України “Про загальну мобілізацію” від 24 лютого 2022 року № 65/2022, затвердженого Законом України “Про затвердження Указу Президента України “Про загальну мобілізацію” від 3 березня 2022 року № 2105–IX, та яким не надано статус учасника бойових дій;
3. багатодітні сім’ї;
4. особи з інвалідністю I та II груп.

У разі якщо особа має пріоритетне право на отримання компенсаціїза більше ніж один знищений об’єкт нерухомого майна, таке пріоритетне право поширюється на один знищений об’єкт нерухомого майна на вибір отримувача компенсації.