Оренда землі під час війни

З початку війни до земельного законодавства внесено багато змін, які в основному стосуються оренди та оподаткування земельних ділянок.

Які особливості автоматичного поновлення договорів оренди? У чому полягають особливості передачі в оренду земельної ділянки постійними землекористувачами та емфітевтами? Які особливості функціонування Державного земельного кадастру? Ці та інші питання обговорили з експерткою на онлайн-заході, а також розглянули аналіз змін до пунктів 27, 28, 29 Перехідних положень Земельного кодексу України.
Нормативна база:

– Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 № 2145-IX (набрав чинності 07.04.2022)

– Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» від 12.05.2022 № 2247-IX (набрав чинності 09.06.2022)

– Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» від 19.10.2022 № 2698-IX (набрав чинності 19.11.2022)

Ключові новели Закону України № 2145-IX від 24.03.2022:

– автоматичне поновлення на 1 рік договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності;

– спрощений порядок передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності органами влади;

– спрощений порядок передачі земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва державної та комунальної власності постійними землекористувачами та емфітевтами;

– передача права оренди та суборенди орендарями та суборендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності.

Автоматична пролонгація договорів оренди на рік

“Договори, строк яких закінчився у період з 07.04.2022 по 19.11.2022 автоматично, без волевиявлення, без реєстрації – продовжились на 1 рік” – зазначила спікерка Тетяна Дем’янова, юристка Запорізького місцевого центру з надання БВПД.

Постанова Верховного Суду від 29 березня 2023 року у справі № 563/376/22-ц.

Передача земель в оренду органами влади та землекористувачами

Умови оренди:

а) розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків НГО;

б) орендар земельної ділянки не має права на:

– компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;

– поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;

– передачу земельної ділянки в суборенду;

– встановлення земельного сервітуту;

– зміну угідь земельної ділянки;

– будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);

– закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;

– переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;

– відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;

– поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою;

– використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;

– зміну цільового призначення земельної ділянки.

“Постійні користувачі сільськогосподарських земель, емфітевти можуть передавати належні їм земельні ділянки в оренду на строк до 1 року для виробництва продовольства. Виняток, земельні ділянки державних і комунальних підприємств, установ та організацій” – зауважила пані Тетяна.

Передача права землекористування

Особи, які володіють сільськогосподарськими земельними ділянками всіх форм власності на праві оренди або на праві суборенди, можуть передавати такі права іншим особам терміном на 1 рік без згоди власників таких ділянок на підставі договору про передачу права землекористування для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Про передачу права оренди, суборенди особа, яка його передала, письмово повідомляє орендодавця (у разі передачі права суборенди – орендаря) протягом п’яти днів з дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування.

Таке повідомлення може також бути направлено в той самий строк особою, яка передала відповідне право землекористування, до сільської, селищної, міської ради, на території територіальної громади якої розташована земельна ділянка. Зазначений орган місцевого самоврядування, який отримав таке повідомлення, зобов’язаний повідомити про передачу права землекористування власників земельних ділянок, у тому числі шляхом розміщення відповідного оголошення у загальнодоступних місцях населених пунктів за місцем розташування земельних ділянок.

Функціонування Державного земельного кадастру

“Отже,

– з моменту коли ДЗК відновило функціонування і до його призупинення в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок за спрощеною процедурою ОМС/ОДВ – не надають;

– враховуючи, що ця зміна передбачена в підпункті 2 п.27 розділу Х- ЗУ від 19.10.2022 № 2698-IX (набрав чинності 19.11.2022), то і передавати на загальних підставах в оренду ОМС мали почати не з 09.06.2022 а з 19.11.2022;

– передача в оренду по спрощеній процедурі для землекористувачів та емфітевтів та передача права землекористування навіть при відновленні функціонування ДЗК – зберігається. Змінюється тільки порядок реєстрації” – підсумувала експертка Тетяна Дем’янова.