28 вересня стартував проєкт “Створення сприятливого середовища для зростання кількості багатоквартирних будинків з асоціаціями домовласників в Україні”(ОСББ)”. Участь у проекті беруть 50 мотивованих працівників системи безоплатної правової допомоги, які в подальшому матимуть можливість надавати консультації ініціативним групам зі створення ОСББ та діючим ОСББ щодо особливостей застосування законодавства, що регулює відносини у сфері житлово-комунального господарства.
Чому таке навчання є актуальним та потрібним?
Розширення кількості ОСББ та їх правова підтримка є важливим, оскільки ефективні організовані власники багатоквартирних будинків є основою для політики, яка може реально забезпечити кращу якість життя половини українського населення, а також знизити споживання енергії та знизити витрати на енергію не тільки в багатоквартирних будинках, але також у підключених централізованих системах централізованого опалення.
У зв’язку з цим, команда мережі правових клубів PRAVOKATOR буде ділитися з вами цікавими судовими кейсами з навчальної програми.
Але для початку трішки теорії.
Обов’язковою умовою створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, перш за все, є розуміння того, що кому належить та хто за що відповідає. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Що відноситься до спільного майна багатоквартирного будинку ?
- приміщення загального користування (у тому числі допоміжні);
- несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку;
- механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами; будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення;
- будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників; багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;
- права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Спільне майно багатоквартирного будинку включає в себе приміщення загального користування (у тому числі – допоміжні приміщення). Досить часто такі приміщення хибно вважають нежитловими, але це абсолютно різні поняття.
Яка різниця між нежитловим та допоміжним приміщенням?
Нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку – ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна. Такі приміщення – власність окремих власників (фізичних, юридичних осіб або територіальної громади держави). Це можуть бути, наприклад, магазини, аптеки, офісні приміщення тощо, розміщені у багатоквартирному будинку. Тобто такі приміщення не є спільною власністю співвласників.
Приміщення (місця) загального користування – місця, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, крім допоміжних приміщень.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Судова практика Верховного Суду
Постанова Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18: повернути незаконно забрані допоміжні приміщення багатоквартирного будинку у спільну власність співвласників – реально.
Декілька цікавих тез з судового рішення:
Визнано недійсними свідоцтва про право власності територіальної громади на житлові будинки в частині “нежитлових” приміщень, самовільно переобладнаних територіальною громадою із допоміжних- “Лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.”
- Рішення прийнято попри висновок судової будівельно-технічної експертизи, “який ґрунтувався лише на порядку та умовах фактичної експлуатації цих приміщень на момент проведення експертизи. З огляду на те, що … вбачається приналежність спірних приміщень до допоміжних багатоквартирного будинку їх фактичне самовільне переобладнання іншими особами з метою використання за іншим функціональним призначенням не змінює правового статусу цих приміщень.”
- “Спірні свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.”
Постанова Верховного Суду від 08 червня 2021 року в справі № 910/18946/19. У цьому рішення розібрано по пунктах найпоширеніші «порушення» при створенні ОСББ. Фактично цю постанову можна використовувати як готовий довідник для тих, кому потрібно писати відзив на позов з вимогою ліквідувати ОСББ.
Постанова Верховного Суду від 15 жовтня 2020 року у справі № 924/451/19 встановлює, що недійсність окремих підписів не впливає на чинність рішення, якщо і без них більшість голосів досягається. Суд наголошує на тому, що кількість голосів, яка ставиться під сумнів на стільки не значна, що і без нього більшість голосів була б досягнута.
Постанова Верховного Суду від 10 лютого 2021 року в справі № 754/5841/17 – приклад здійснення захисту права не шляхом визнання правочину фіктивним, а шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення, з огляду на “використання права на зло”. У даному випадку розглядається спір щодо визнання не дійсним договору дарування 1/3 частки квартири, тобто ситуація не стосується ОСББ, але така практика може застосовуватись і у подібних спорах щодо створення ОСББ.