Розпорядження сільськогосподарськими землями в період воєнного стану

24 березня 2022 року Верховна Рада України конституційною більшістю голосів ухвалила Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який набув чинності 7 квітня 2022 року і спрямований на швидке залучення сільськогосподарських земель країни у виробництво сільськогосподарської продукції в умовах воєнного стану. В основу Закону покладений пріоритет суспільних (державних) інтересів над інтересами приватних осіб в умовах війни. Нові правові норми розраховані на застосування лише у період воєнного часу. З відновленням мирного життя держава повернеться до звичних процедур регулювання земельних відносин. Тому, на практиці виникає безліч запитань, пов’язаних з цим процесом, з якими звертаються громадяни до юристів та адвокатів системи БПД. 

Тож правовим клубом PRAVOKATOR.Дніпро було проведено вебінар з Кристиною Реу, адвокаткою, яка співпрацює із системою надання безоплатної правової допомоги, на якому обговорювали питання зокрема щодо особливостей розпорядження сільськогосподарськими землями в період воєнного стану. 

Під час вебінару говорили про:

1. Аналіз нововведень відповідно до Закону № 2145 від 24.03.2022 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки».
2. Обмеження, які діють на період воєнного стану.
3. Розпорядження сільськогосподарськими землями державної та комунальної форми власності.
4. Розпорядження сільськогосподарськими землями приватної форми власності.
5. Особливості виготовлення землевпорядної документації та реєстрації земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
6. Проблемні питання, які виникають на практиці.

“До земель сільськогосподарського призначення відносяться землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей” – зазначила спікерка Кристина Реу.

Суб’єктами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є:

• громадяни України;
• юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
• територіальні громади;
• держава.

“Закон України № 2145 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”, який був прийнятий 24.03.2022, за загальним правилом він буде застосовуватися до тих правовідносин, які виникли після вступу в законну силу цього Закону тобто з 07 квітня 2022 року. Чому це важливо? Наприклад, в цьому Законі зазначено автоматичну пролонгацію, яка може мати місце, якщо договір не припинив свою дію станом на 07.04.2022.” – зауважила спікерка Кристина Реу.

Основні зміни відповідно до Закону «Про внесення змін до Деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки»:

• договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; 
• передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності за спрощеною процедурою;
• власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у не використанні земельної ділянки;
• земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та  комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• безоплатна передача земель державної та комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється;
• земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та  комунальної власності не проводяться;
• землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за спрощеною процедурою;
• орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки.

В умовах воєнного стану районною військовою адміністрацією ведеться книга реєстрації землеволодінь і землекористувань, в якій реєструються:

Розпорядження сільськогосподарськими землями державної та комунальної форми власності:

• земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за спрощеною процедурою;
• формування земельних ділянок державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, крім тих, що передаються в оренду за спрощеною процедурою забороняється;
• безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється.

Розпорядження сільськогосподарськими землями приватної форми власності:

• укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них;
• договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Особливості виготовлення землевпорядної документації та реєстрації земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом. Така технічна документація включає лише:

• пояснювальну записку;
• матеріали топографо-геодезичних вишукувань;
• відомості про обчислення площі земельної ділянки;
• кадастровий план земельної ділянки;
• перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
• відомості про встановлені межові знаки.

Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель, не може передбачати поділ, об’єднання земельних ділянок.

Земельна ділянка, формування якої здійснювалося з метою передачі в оренду, вважається сформованою з моменту укладення договору її оренди і припиняє бути об’єктом цивільних прав з моменту припинення договору її оренди, для укладення якого така земельна ділянка була сформована.

Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією. Реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме  майно не здійснюється.

Тож зміни, які приймає Уряд щодо розпорядження сільськогосподарськими землями є вкрай важливими та необхідними в період воєнного стану, адже вирішення багатьох завдань функціонування економіки України прямо залежать від швидкості прийняття управлінських рішень щодо надання земельних ділянок відповідного цільового призначення, проведення землеустрою та реєстрації прав на землю.

Більше інформації про особливості розпорядження сільськогосподарськими землями в період воєнного стану, проблеми з якими стикаються юристи та адвокати системи БПД, а також практичні поради від Кристини Реу дивіться у записі вебінару на youtube каналі мережі правових клубів PRAVOKATOR: