PRO земельні спори – шляхи вирішення та алгоритми дій (І частина)

Ковальчук Надія Олегівна, юристка ТОВ “КОНСТАНТА ЮРГРУП”, тренерка з питань земельного права, має значний досвід роботи в органах державної влади, а також бізнес структурах.

З року в рік увага до землі та земельної проблематики у суспільстві збільшується в арифметичній прогресії. Сьогодні практично немає такого куточка України, де час від часу не виникали б спори і протиріччя за клаптик землі. Залучення в цивільний обіг та визнання землі об’єктом цивільних прав – вплинуло і на кількість земельних спорів.

Що таке “земельний спір”? Які практичні поради можна дати кожному, хто опинився перед проблемою вирішення земельного спору? На що звернути увагу? – саме про це поговоримо сьогодні.

Перш за все сформулюємо визначення земельного спору. Термінологія та поняття “земельний спір” – це питання багаторічного дослідження науковців та правників. Власне за період проведення земельної реформи було сформовано безліч правових понятійних конструкцій словосполучення “земельний спір”. Проаналізувавши деякі із них, можу сказати, що мені найбільше імпонує просте визначення, яке дозволяє чітко, а головне просто і доступно пояснити, що таке “земельний спір”.

Земельний спір – це будь-який спір, що виникає та/або випливає із земельних відносин.

Тобто земельний спір це завжди суперечка, яка виникає між суб’єктами земельних правовідносин в процесі реалізації своїх прав на землю.

Суб’єктний склад учасників земельних спорів доволі різноманітний та неоднорідний:

держава в особі відповідних органів державної влади;
територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування;
фізичні особи – громадяни України, іноземці, особи без громадянства;
юридичні особи (засновані в Україні та іноземні юридичні особи).

Таким чином у будь-якого суб’єкта земельних правовідносин рано чи пізно може виникнути спір, що випливає із земельних відносин.

PRO види земельних спорів

Будь-яка класифікація земельних спорів є дуже умовною.

Всі земельні спори можна умовно поділити на чотири види:

спори щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, що власне і становлять земельні спори;
спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей, що становлять адміністративно-територіальні спори;
спори щодо меж земельних ділянок, порушення правил добросусідства, встановлення обмежень в використанні земель та земельних сервітутів;
інші спори, пов’язані з земельними відносинами.

Теоретичні основи та дослідження щодо визначення та формулювання дефініції “земельний спір”, як і визначення класифікації та кола суб’єктів таких спорів, залишимо правникам і науковцям, а ми продовжуємо далі.

Який порядок вирішення земельних спорів визначений законодавством?

Про порядок вирішення земельних спорів йдеться у Главі 25 Земельного кодексу України. Законодавством визначено два способи вирішення земельних спорів:

позасудовий;
судовий.

У позасудовому порядку земельні спори вирішуються:

органами місцевого самоврядування;
Держгеокадастром та його територіальними органами.

Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах населених пунктів щодо:

меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян;
додержання громадянами правил добросусідства;
спори щодо розмежування меж районів у містах.

Відповідно до статті 33 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” чітко визначено, що саме до відання виконавчих органів сільських, селищних та міських рад належать такі делеговані повноваження, як вирішення земельних спорів у порядку, встановленому законом.

В той же час є практика, коли питання вирішення земельних спорів намагаються виносити на розгляд сесій місцевих рад, керуючись при цьому положеннями законодавства стосовно віднесення питань регулювання земельних відносин виключних повноважень рад.

Держгеокадастр та його територіальні органи вирішують земельні спори щодо:

меж земельних ділянок за межами населених пунктів;
розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр), організовує та здійснює державний нагляд за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі:

веденням державного обліку і реєстрацією земель;
достовірністю інформації про наявність та використання земель;
виконанням умов зняття, збереження і використання родючого шару ґрунту під час проведення гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, пов’язаних із порушенням ґрунтового покриву;
своєчасним проведенням рекультивації порушених земель в обсягах, передбачених відповідним робочим проектом землеустрою;
дотриманням вимог земельного законодавства в процесі укладання цивільно-правових договорів, передачі у власність, надання у користування, в тому числі в оренду, вилучення (викупу) земельних ділянок;
дотриманням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю;
дотриманням правил, установленого режиму експлуатації протиерозійних, гідротехнічних споруд, збереженням захисних насаджень і межових знаків;
проведенням землеустрою, виконанням заходів, передбачених проектами землеустрою, зокрема за дотриманням власниками та користувачами земельних ділянок вимог, визначених у проектах землеустрою;
розміщенням, проектуванням, будівництвом та введенням в експлуатацію об’єктів, що негативно впливають або можуть вплинути на стан земель;
здійсненням заходів, передбачених відповідними робочими проектами землеустрою, стосовно захисту земель від водної і вітрової ерозії, селів, підтоплення, заболочення, засолення, солонцювання, висушування, ущільнення та інших процесів, що призводять до погіршення стану земель;
щодо недопущення власниками та користувачами земельних ділянок псування земель шляхом їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами, заростання чагарниками, дрібноліссям та бур’янами;
дотриманням строків своєчасного повернення тимчасово зайнятих земельних ділянок та обов’язковим здійсненням заходів щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням; дотриманням порядку визначення та відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;
використанням земельних ділянок відповідно до цільового призначення;
дотриманням органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування вимог земельного законодавства з питань передачі земель у власність та надання у користування, зокрема в оренду, зміни цільового призначення, вилучення, викупу, продажу земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах.

PRO строки позасудового вирішення земельних спорів

Земельний спір має бути розглянутий у тижневий строк з дня надходження заяви.

Ще 3 (три) дні законодавець залишає для передачі сторонам земельного спору рішення органу позасудової юрисдикції (органу місцевого самоврядування або центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин), у якому визначається порядок його виконання.

На практиці, здебільшого, земельні спори у позасудовому порядку розглядаються у терміни, визначені Законом України “Про звернення громадян”.

PRO судовий порядок вирішення земельних спорів

Виключно судами вирішуються такі земельні спори:

з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб;
спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Якщо вдатись до зарубіжного досвіду, то буде цікаво дізнатись, що в Англії протягом тривалого часу успішно діють спеціальні суди з земельних питань, в США в окремих штатах діють суди спеціальної юрисдикції (або самостійно, або при окружних судах), серед яких, зокрема суди з земельних спорів.

За останніх кілька років судова практика пішла значно вперед.

Верховним Судом України сформовано чимало правових позицій при вирішенні справ – щодо скасування державної реєстрації права власності, визнання незаконним, скасування рішень та зобов’язання вчинити певні дії; щодо визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, припиненим, а також про їх розірвання та повернення земельної ділянки; щодо визнання укладеними, поновленими договору оренди земельної ділянки, його переукладання, та додаткових угод до договору оренди землі; щодо безпідставно набутого майна (коштів), стягнення заборгованості з орендної плати, стягнення збитків від неодержаного доходу за користування землею; щодо усунення перешкод в користуванні та визначення порядку користування земельною ділянкою; щодо визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування за законом; щодо інших земельних спорів.

Тобто у разі, якщо вирішення земельного спору здійснюється шляхом судового способу, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду України.

Таким чином, вирішення земельних спорів у судовому порядку здійснюється в сучасних умовах за принципом єдності судової практики.

PRO земельну експертизу як інструмент вирішення земельних спорів

Окремо зупинимося на такому правовому інструменті вирішення земельного спору як земельно-технічна експертиза.

За загальним правилом, судова експертиза є формою використання спеціальних знань у процесі встановлення обставин цивільної, господарської чи кримінальної справи. При цьому, земельно-технічна експертиза – є різновидом судової експертизи.

Земельно-технічна експертиза, або як ще її прийнято називати земельна експертиза, дозволяє вирішувати спірні ситуації, пов’язані із порушенням меж земельних ділянок, встановленням точного місцезнаходження земельної ділянки, її меж, вирішення питань накладення земельних ділянок одна на одну, їх перетину, розподілу та користування земельними ділянками, визначенням площ земельних ділянок тощо. Фактично проведення такого виду експертизи дозволяє отримати нові дані, котрі встановлюються в процесі проведеного дослідження та викладаються у експертному висновку.

Ефективність застосування експертизи, як достатньо дієвого інструментарію вирішення земельного спору, полягає у тому, що застосування експертизи можливе і у позасудовому, і у судовому порядках вирішення земельних спорів.

Тобто призначення земельно-технічної експертизи може відбуватися як за судовим рішенням (ухвалою суду), так і за бажанням сторін на досудовому етапі врегулювання земельного спору.

Якщо сторони земельного спору вирішать звернутися для вирішення земельно – технічної експертизи, маю дуже важливу пораду – правильно і коректно формулюйте питання, які ставити на вирішення експертизи.

Наведу один приклад з власної практики. Нещодавно надавала роз’яснення клієнтам щодо земельного спору у справі, котра перебуває на стадії судового розгляду. Наявний земельний спір, зважаючи на складність питань (необхідність визначення точного місцезнаходження земельних ділянок, а також встановлення факту наявності (відсутності) перетину земельних ділянок), був винесений на розгляд земельно-технічної експертизи. Я мала змогу аналізувати, за дорученням клієнтів, справу уже після викладення експертного висновку.

Так от, поряд із тим, що експерт провів дослідження, питання які були винесені на вирішення земельно-технічної експертизи, не дозволили вирішити земельний спір. Суть проблеми полягала у некоректному формулюванні ініціатором такої експертизи (однією із сторін земельного спору) переліку питань, необхідних для вирішення експертом. Тож істину чи ясність у ситуацію висновок експерта не вніс, судовий розгляд у справі конкретного земельного спору – продовжено. Натомість сторони земельного спору згаяли майже рік часу в очікуванні проведення експертизи, і швидше за все, будуть змушені ініціювати повторне проведення земельно-технічної експертизи.

Попри такий приклад, проведення земельної експертизи досить часто дозволяє уникнути сторонам земельного спору потреби звертатися до суду для його вирішення.

Власне тому, при вирішенні земельних спорів, не можна упускати такий важливий інструмент – як проведення експертизи відповідного виду.

Кожен, хто цікавиться даною темою або рано чи пізно опинився перед потребою вирішення земельного спору, може завжди відновити свої знання та отримати першочергову інформацію за допомогою Довідково-інформаційної платформи правових консультацій WikiLegalAid (Правова консультація “Вирішення земельних спорів: судовий та позасудовий порядок”).

А вже у наступній частині статті ви дізнаєтесь:

з якими питаннями найчастіше звертаються для отримання правової допомоги чи роз’яснень по земельних спорах,
про медіацію як альтернативний спосіб вирішення земельних спорів – бути чи не бути,
зміни та новели у сфері вирішення земельних спорів.

Автор: Ковальчук Надія Олегівна, юристка ТОВ “КОНСТАНТА ЮРГРУП”, тренерка з питань земельного права, має значний досвід роботи в органах державної влади, а також бізнес структурах.