Оренда землі є дуже специфічним правовим інститутом, який може приховувати у собі багато таких «підводних каменів», як постійні зміни у законодавстві та численна судова практика. А враховуючи той факт, що в Україні поступово впроваджується земельна реформа, такі питання є особливо актуальними як для власників земельних ділянок, так і для юристів та адвокатів, що спеціалізуються на земельному праві. Для прикладу, з липня 2020 року почали діяти нові правила щодо поновлення договору оренди землі. Саме про актуальні питання укладання, розірвання та поновлення договорів оренди землі у черговій статті рубрики #ПорадиВідPROфі розповідає керівниця відділу взаємодії з суб’єктами державної реєстрації та підвищення кваліфікації державних реєстраторів Управління державної реєстрації Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Львів) Віталія Шепега.
Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Варто також нагадати, що істотними умовами договору оренди землі є безпосередньо об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди (не більше 50 років); орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
PRO новели законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на землю
Як показує практика, проблеми, пов’язані з договорами оренди землі, можуть виникнути вже на етапі державної реєстрації таких договорів. Тому варто також згадати і про новели земельного законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на землю. Зокрема цікавим нововведенням є те, що державна реєстрація земельних ділянок з червня 2020 року здійснюється за принципом екстериторіальності. Екстериторіальність – це можливість подання документів для проведення державної реєстрації речових прав на нерухомість без прив’язки до місцезнаходження об’єкту. Рішення про державну реєстрацію земельної ділянки прийматиметься будь-яким Державним кадастровим реєстратором територіальних органів Держгеокадастру, вибраним системою Державного земельного кадастру за принципом випадковості. На практиці це виглядає так, що вашу ділянку у Львові, наприклад, може реєструвати державний реєстратор у Києві або навпаки. Позитивним наслідком такого нововведення може бути уніфікація процедури реєстрації, бо, як показує практика попередніх років, вимоги державних реєстраторів до документації у обласних центрах і вимоги реєстраторів у районних центрах чи маленьких містах відрізнялись, незважаючи на єдине законодавство.
Щодо строків реєстрації, то вони також скоротились з 14 днів до 7 з дня реєстрації заяви.
PRO особливості поновлення договорів оренди землі
Відповідно до законодавчих нововведень суттєві зміни будуть також стосуватися процедури поновлення договорів оренди землі, які починають діяти з липня 2020 року. Зокрема така процедура регулюється як Законом України «Про оренду землі» (ст..33), так і Земельним кодексом України (ст. 126-1). Згідно з нормами, введеними у Земельний кодекс, умова про поновлення договору оренди землі може встановлюватись безпосередньо в самому договорі про оренду землі (це також стосується договорів про встановлення земельного сервітуту, договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови). Така умова не може бути застосована щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий же строк і на таких же умовах.
Законодавством передбачено також і можливість відмови від поновлення договору. В такому випадку сторона, яка не виявила бажання поновлення договору, зобов’язана не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. Якщо такої заяви не буде подано до дати закінчення дії такого договору, після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той же строк.
У ст.. 33 Земельного кодексу, зазначено, що переважне право на поновлення договорів мають орендарі, які належно виконували обов’язки за умовами попередньо укладеного договору. Для цього, щоб скористатись цим правом, необхідно повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше, як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. Це здійснюється шляхом надсилання «листа-повідомлення», до якого прикріплюється проект договору. Строк розгляду такого листа-повідомлення орендодавцем становить 1 місяць. Протягом цього часу він зобов’язаний узгодити всі істотні умови договору з орендарем та укласти новий договір.
PRO судову практику пролонгації договорів оренди землі
У зв’язку з вищенаведеними змінам відповідно і змінюється судова практика. Варто розглянути постанову Великої Палати Верховного суду від 22 вересня 2020 року № 313/350/16-ц, у якій суд вирішив відступити від позиції Верховного Суду, зазначеній у постанові від 10.09.2018 року у справі № 920/739/17. У постанові 2018 року суд встановив такий фактичний склад умов пролонгації договорів оренди землі: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору). При цьому суд звернув увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції станом на вересень 2018 року), не вимагається.
Отже, особливістю поновлення договору оренди в порядку частини 6 статті 33 Закону (станом на 2018 р.) «Про оренду землі» було:
- необов’язковість надсилання орендарем повідомлення про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі.
- у разі, якщо орендодавець має намір заперечити проти такого поновлення, він повинен зробити це протягом одного місяця після закінчення договору оренди землі.
У постанові № 313/350/16-ц Верховний Суд вирішив відступити від зазначеної вище позиції 2018 року в частині тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Верховний суд вказує на те, що виникненню у орендодавця обов’язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення, має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.
Факт порушення орендодавцем місячного терміну для надсилання орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на невчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той же строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.
Проаналізувавши цю постанову ВП ВС, можна зробити висновок, що для пролонгації договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів:
- орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди;
- до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення орендар додає проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
- орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
PRO розірвання договору оренди земельної ділянки: судова практика
Спори щодо розірвання договору оренди земельної ділянки належать до найбільш розповсюджених різновидів земельних спорів. По суті всі підстави розірвання таких договорів можна умовно поділити на дві групи: підстави, які передбачають розірвання договору в судовому порядку та підстави, які передбачають розірвання договору в позасудовому порядку. Розірвання договору може також відбуватись і в односторонньому порядку, але виключно, якщо це передбачено самим договором оренди.
Спочатку розглянемо першу групу підстав (судовий порядок). Такі підстави зазначені в Цивільному кодексі України ст..651-652 (які стосуються всіх видів договорів) та в ЗУ «Про оренду землі», які ми розглянемо детальніше. Отже однією з підстав є невиконання орендарем або орендодавцем прав та обов’язків, які чітко передбачені ст..24-25 зазначеного Закону. Найбільш поширеними підставами є нецільове використання земельних ділянок та несвоєчасна оплата. З огляду на це, варто розглянути наступні постанови ВС:
- Постанова ВС України від 17 червня 2020 року № 615/1499/17: підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата (два та більше випадки) орендної плати, передбаченої договором. Неналежне виконання умов договору, а саме невиконання обов’язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди землі, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість. Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17. Тут варто також додати, що несплата та недоплата – це дві різні речі, в постановах ВС йдеться саме про повну несплату. Якщо ж орендар виплачує орендну плату, але у меншому розмірі, то орендодавець має право вимагати сплати орендної плати в повному обсязі та звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості по орендній платі.
- Постанова ВС від 22.01.2020 №468/1498/17-ц: рішення суду про розірвання договору оренди базується на тому, що орендована земельна ділянка використовувалася не за цільовим призначенням, тобто замість сінокосіння та випасання худоби вирощувався на земельній ділянці ячмінь, чим істотно було порушено умови договору.
- Постанова ВС від 03.02.2016 року у справі № 6-1999цс15: що тривалим невикористанням сільськогосподарських земельних ділянок за призначенням орендар порушив істотні умови договорів, що призвело до порушення режиму використання земельних ділянок, забур’янення і заліснення, з огляду на що, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди таких ділянок.
До другої групи підстав, тобто підстав, які передбачають позасудовий порядок розірвання договорів оренди, належать:
- згода сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
- зміна істотних обставин а також інші конкретні випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку.
Щодо останньої тези цікавою є позиція Верховного суду по справі від 16 травня 2018 року у № 420/504/16-ц. В постанові підтримано позицію місцевого суду, який задовольнив вимоги орендаря щодо розірвання договору в односторонньому порядку. У цій справі ключового значення набув пункт договору оренди, в якому сторони встановили можливість одностороннього розірвання договору.
Вказаний перелік підстав щодо розірвання договорів оренди землі, звичайно, не є вичерпним. Все залежить від конкретного випадку, але юристам раджу завжди конкретно прописувати умови розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку – в майбутньому це може вберегти клієнта від витрачених коштів та часу.
Крім цього, слід звертати увагу клієнта на особливості пролонгації договорів оренди землі. Якщо він бажає відмовитися від поновлення договору. У такому випадку слід не пізніше, ніж за місяць до дати закінчення його дії, подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності такої заяви, після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той же строк і на тих же умовах.
Автор: Віталія Шепега
*Матеріал підготовлено в рамках ініціативи мережі правових клубів «Стань автором PRAVOKATOR»